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在不公平的租赁合同中逆袭

2016年8月30日,原告与被告武汉某商场签订《租赁合同》,承租被告管理的商场内商铺,租期自3年,合同签订后,原告依约支付合同押金2万元以及每月租金。2018年1月3日,被告以原告“累计三次考核坪效排名在楼层均是倒数第一名”为由,单方收回商铺,并在原告不知情的情况下,强制拆除商铺内装修及设施,且拒不退还押金。

由于合同由被告,约定条款均倾向于出租方:

1、合同约定租金非固定金额,而是根据营业额按一定比例收取,按照每月租金计算“坪效”,“坪效”的计算结果承租方无权提出异议;

2、累计三次考核坪效排名在楼层均是倒数第一名的,出租方有权解除合同,且承租人应当支付违约金,被告正是依据该条规定收回商铺的;

3、合同全文只规定了承租方的违约责任,而对出租方的违约责任只字未提。

 

为此,原告聘请鲍裕文律师将被告告上法庭,请求法院判令被告参照承租方的违约金计算标准承担违约责任。

案件审理过程中,针对合同中不利之处,鲍裕文律师提出以下辩论意见:

一、对于承租人而言,签订租赁合同的主要权利是保障租期的权利,而被告解除合同所依据的条款为格式条款,排除了原告这一主要权利,免除了被告租期内节约的违约责任,属《合同法》第40条规定的无效的格式条款。

二、即使该条款属于《合同法》39条规定的限制责任的格式条款,也应在被告尽到提醒和解释的义务的情况下才产生效力,否则无效。而被告解除合同所依据的条款仅仅标注※符号,而未以下划线或加粗形式加以提醒,更未作任何解释,因此即使该条款属于《合同法》39条规定的限制责任的格式条款,也不发生效力。

三、该条款未约定坪效排名是否计算空置房屋,即使该条款有效,也应作不利于被告的解释,即将空置房屋也算入排名,在此情况下原告也不可能是倒数第一。

四、合同仅约定承租方违约责任而未约定出租方违约责任,显示公平,根据公平原则,应参照承租人的违约金计算标准判令被告支付违约金。

 

最终,鲍裕文律师辩论意见被人民法院采纳,人民法院判决被告向原告支付违约金224847元,退还押金2000元,诉讼费由被告承担。案件以承租人完美逆袭告终。


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